Kira Uyarlama Davası (Şartları – Süresi – Dilekçesi)

Kira uyarlama davası; mülk sahibi ve kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesinin değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan davadır. Kira sözleşmesi, devamlılık arz eder. Bu sözleşme her iki tarafa da hak ve borçlar yükleyen, iki taraflı bir sözleşmedir. Kira hukukun temel ilkelerinden akde bağlılık ilkesi gereği sözleşme hükümlerine bağlı kalmak esastır.

Kira akdinin gerçekleşmesinin ardından kira ilişkisinin devam ettiği süre zarfında beklenmeyen olağanüstü ya da mücbir sebeplerden şartlar değişebilir. Böyle bir durumda kira akdi başlangıcındaki edimler arasındaki denge beklenmeyen durum nedeni ile taraflardan birinin aleyhine değişir. Bu durumda taraflara kira uyarlama davası hakkı doğurur.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar sebebi ile kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasının talep edildiği davadır. Kira uyarlama davası, taşınırlar ve taşınmaz kiralar ile ilgili açılabilen bir davadır. Kira akdinin başlangıcında var olan denge bozulduğunda taraflardan herhangi biri “Kira Uyarlama Davası” açma hakkına sahiptir. Taraflardan herhangi birinin kira uyarlama davası açılabilmesi için sözleşmede hükümlerinin varlığına bakılır.

Sözleşmede ve kanunda hüküm olmaması halinde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği tespit edilir. Bazı sözleşmelerde olumlu ya da olumsuz intibak (uyarlama) kaydı bulunabilir. Ancak, bu kayda dayanarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını istemek hakkın kötüye kullanılmasını da ifade edebilir. Böyle bir hal olması halinde sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir isabetsizlik bulunmuşsa uyarlama yapmak şarttır.

Yapılan işlemlerin temelinin çöküşüne dair uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak kanunlardır. İşlem temelinin çökmesinin dikkate alınması dürüstlük kuralının gereklerindendir. Bu durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutumdur. Değişen durumlar, sözleşmede kendiliğinden var olan adaleti bozuyorsa, taraflar bu haller için bir tedbir almadığı için sözleşmede bir boşluk bulunur. Bu boşluk, sözleşmenin durumuna ve taraf iradelerine önem verilerek yorumla ve dürüstlük kuralına uygun olacak şekilde doldurulur.

Sözleşmeden sonra tarafların öngörmediği olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Bu durumun ise borçludan kaynaklanmaması şartı aranır Ayrıca bahsedilen bu durum, borcu yerine getirmesinin beklenmesini dürüstlük kurallarına aykırı olarak görür. Dolayısı ile borçlu aleyhine değiştirilmelidir.

Hukukumuz “sözleşme özgürlüğü” ile “sözleşmeye bağlılık” esasına dayanır. Sözleşmenin temelinin çökmesi ile sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması ihtiyacı doğar. Aksi durumda, adalete ve hakkaniyete aykırı bir davranış söz konusu olur.  Kira uyarlama davasında kira sözleşmesinin kira bedeline ilişki hükümlerinin uyarlanması talebinde bulunulur. Bu dava ile sözleşmenin temelini yeniden güçlendirmek ve değişen şartlara uyumlandırmak temel amaçtır

Kira Uyarlama Davası Şartları Nelerdir?

Kira uyarlama davasında öngörülmeyen olağanüstü bir durum söz konusudur. Bu durumda sözleşme taraflarından birine aşırı yük yüklenmiş olur. Dolayısı ile kira sözleşmesi, adalete ve hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurmuş olarak görülür. Ayrıca dürüstlük kuralı da sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren hukuki esas olarak değerlendirilir. Kira uyarlama davasının temel şartları şu şekildedir.

Olağanüstü Bir Durumun Gelişmiş Olması

Kira uyarlama davasının söz konusu olabilmesi için sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü durumun ortaya çıkması gerekir. Bu durum kira sözleşmesinin kuruluşu safhasında var olmamalı ve öngörülememiş olmalıdır. Öngörülmesi mümkün olmayan ulusal ve uluslararası siyasi gelişmelerin etkisiyle çok yüksek enflasyon ortaya çıkması, olağanüstü duruma en iyi örneklerden biridir.

Durumun Davacıdan Kaynaklanmıyor Olması

Kimsenin kendi kusurundan yararlanamayacağı ilkesi hukukun temel ilkelerinden biridir. Bu ilke, kira uyarlama davalarında da geçerli bir kuraldır. Kira sözleşmesi ile taraflar arasında var olan menfaat dengesi korunur. Davanın açılması için aranan bu şart sayesinde kötü niyetli kişilerin bilerek kendisi lehine bir durum oluşturmasını, hakkı kötüye kullanmasını engellemek temel hedef olarak belirlenir.

Yeni Şartlarda Sözleşmeyi Devam Ettirmenin Güçleşmesi

Ortaya çıkan olağanüstü durum sebebi ile taraflar arasındaki denge çok büyük oranda bozulmuş olmalıdır. Öyle ki diğer tarafın sözleşmeyi devam ettirmesi çok güç hale gelmiş olmalıdır. Bu sebeple kira uyarlama davası ile şartları artık katlanılamaz hâle gelen sözleşmenin yeniden uyarlaması sağlanır.

Borcun Koşulsuz Biçimde Yerine Getirilmemesi Durumu

Kira sözleşmeleri, süreklilik arz eden sözleşmeler arasında yer alır. Dolayısı ile kiraya veren, gayrimenkulü sözleşme süresince kiraladığı zamanki özelliklerine uygun halde bulundurmak, kiracı ise kira bedelini ödemek zorundadır. Sözleşme sona erdiğinde, tarafların borçları da sona ermiş olur. Sözleşme sona erdiği zaman, kira bedelinin uyarlanmasını istemek geçersiz bir talep olur. Ancak, kiracı ya da kiraya veren, borcunu ifa edememiş ya da ifa etmenin çok güç olmasından kaynaklanan haklarını saklı tutmak kaydı ile ifa etmişse, kira uyarlama davasına başvuru hakkı doğar.

Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılır?

Kira uyarlama davası, iki taraf arasındaki dengeyi bozan olağanüstü durumun ortaya çıkması halinde açılan davadır. Bu davalarda bir uzmandan yardım almak her zaman yararlı olur. Gayrimenkul hukuku avukatı bu süreçte sizin için gerekli tüm düzenlemeleri yapacak ve davayı yakından takip edecektir. Kira tespit davalarında aranan 5 yıl koşulu, kira uyarlama davalarında geçerli değildir. Bu davalarda aranılan sadece sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü durumun varlığıdır.

Kira Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira uyarlama davasında, sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Kira uyarlama davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olarak belirlenmiştir. Kira uyarlama davası, “taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde” açılması gereken bir davadır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira uyarlama davası nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar sebebi ile kira bedelinin yeni şartlara uyarlanması için açılan bir davadır.

Kira uyarlama davası şartları nedir?

Kira bedelinin uyarlanmasını isteyen tarafın, borcunu henüz ifa etmemiş ya da bu konudaki haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması aynı zamanda olağanüstü durumların söz konusu olması gerekir.

Kira uyarlama davası için avukat şart mı?

Kira uyarlama davası her iki taraf için de dikkat edilmesi gereken birçok unsur bulundurur. Alanında uzman bir gayrimenkul hukuku avukatı ile süreç takibi çok daha kolay olur.

Call Now Button